Die Schätzung einer Miete in Lyon beschränkt sich nicht darauf, eine Referenzmiete im Simulator der Metropolregion zu konsultieren. Die Aufteilung zwischen Grundmiete, Mietzuschlag und umlagefähigen Nebenkosten ist der eigentliche Streitpunkt, der den Vermieter einem Schlichtungsverfahren oder einer Neubeurteilung des Betrags durch den Richter aussetzt.
Aufteilung Grundmiete, Zuschlag und Nebenkosten: die Falle der Schätzung in Lyon
Bei den aktuellen Lyoner Anzeigen sind die Unterschiede zwischen der angegebenen Miete und der erhöhten Referenzmiete häufig. Einige Vermieter integrieren einen Mietzuschlag ohne detaillierte Begründung, andere erhöhen die Vorauszahlungen für Nebenkosten (Heizung, Wasser, Wartung), um eine als zu niedrig empfundene Obergrenze auszugleichen.
Das Problem ist strukturell. Die Immobilienportale zeigen einen Betrag “inklusive Nebenkosten” an, was den Vergleich zwischen den Objekten für den Mieter nahezu unmöglich macht. Für den Vermieter muss die Schätzung auf der Miete ohne Nebenkosten basieren, und die umlagefähigen Nebenkosten sowie deren Abrechnungsmodus müssen separat ausgewiesen werden.
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Wir beobachten, dass Anzeigen, die eine Miete ohne Nebenkosten gemäß der Obergrenze mit hohen Vorauszahlungen präsentieren, die Aufmerksamkeit der Schlichtungskommissionen auf sich ziehen. Die Höhe der Nebenkosten darf niemals als Anpassungsvariable verwendet werden, um die Mietobergrenze zu umgehen.
Mietzuschlag in Lyon: Was vor der Schlichtung Bestand hat und was nicht
Der Mietzuschlag ist das am häufigsten von Vermietern verwendete Mittel, um die erhöhte Referenzmiete zu überschreiten. Er ermöglicht es, den Betrag über die Obergrenze zu heben, vorausgesetzt, die Wohnung weist tatsächlich herausragende Merkmale auf.
In der Praxis decken die in den Lyoner Anzeigen angeführten Begründungen ein breites Spektrum ab: Balkon, hohe Etage, ausgestattete Küche, als “hochwertig” bezeichnete Ausstattungen. Nicht alle bestehen einer genauen Prüfung.
Was ein herausragendes Merkmal darstellt
Der Mietzuschlag muss auf einem Element beruhen, das vergleichbare Wohnungen im selben Gebiet nicht besitzen. Eine signifikante Terrasse in einem Viertel, in dem solche Wohnungen fehlen, kann einen Zuschlag rechtfertigen. Eine ausgestattete Küche in einem neuen Gebäude im 3. Arrondissement, wo die meisten Objekte mit dem gleichen Ausstattungsniveau geliefert werden, stellt kein herausragendes Merkmal dar.
- Die attraktive Lage der Wohnung (Aussicht, Nähe zur U-Bahn, ruhige Straße) reicht nicht aus, da die Referenzmiete bereits das geografische Gebiet in ihre Berechnung einbezieht
- Eine kürzlich, aber standardmäßig durchgeführte Renovierung (Anstrich, Boden, funktionales Badezimmer) qualifiziert nicht für einen verteidigbaren Mietzuschlag
- Ein seltenes architektonisches Element (ungewöhnliche Deckenhöhe, historische Stuckarbeiten in einem denkmalgeschützten Gebäude, privater Garten im Stadtzentrum) kann Bestand haben, wenn es im Mietvertrag genau beschrieben ist
Der Zuschlag muss zeilenweise im Vertrag aufgeführt werden, mit den Einzelheiten jedes rechtfertigenden Merkmals. Ein Mietvertrag, der einfach “Mietzuschlag: 150 Euro” ohne Beschreibung angibt, setzt den Vermieter einer Anfechtung in den ersten drei Monaten nach der Unterzeichnung aus.
Möbliert und Mobilitätsmietvertrag: zwei unterschiedliche Systeme der Referenzmiete in Lyon
Die Präfekturverordnung legt unterschiedliche Referenzmieten fest, je nachdem, ob die Wohnung leer oder möbliert vermietet wird. Die Obergrenzen für möblierte Wohnungen sind höher, was einige Vermieter dazu anregt, eine Wohnung zu möblieren, um von einem günstigeren Referenzwert zu profitieren.
Diese Strategie ist nicht ohne Risiko. Eine möblierte Wohnung muss einer gesetzlichen Liste von Möbeln und Ausstattungen entsprechen, die durch Dekret festgelegt ist. Eine unzureichend ausgestattete Wohnung kann vom Richter als leer eingestuft werden, was die Miete auf die Obergrenze der unmöblierten Wohnungen zurückführt und eine Überzahlung zur Rückzahlung generiert.
Der Mobilitätsmietvertrag unterliegt ebenfalls der Regulierung in Lyon und Villeurbanne. Die anwendbare Referenzmiete ist die für möblierte Wohnungen, da der Mobilitätsmietvertrag per Definition eine möblierte Wohnung betrifft. Wir empfehlen, systematisch die Obergrenze zu überprüfen, die dem gewählten Mietvertragstyp entspricht, da ein Kategoriefehler (leer statt möbliert oder umgekehrt) die gesamte Berechnung verfälscht.
Wohnfläche und Referenzmiete: die häufigste Fehlerquelle bei Lyoner Vermietern
Die erhöhte Referenzmiete wird in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ausgedrückt. Ein Messfehler von wenigen Quadratmetern verändert direkt die anwendbare Obergrenze und kann eine konforme Miete in eine illegale Miete verwandeln.
Die Wohnfläche im Sinne des Gesetzes schließt Wände, Trennwände, Treppen, Treppenhäuser, Tür- und Fensteröffnungen sowie Teile von Räumen mit einer Höhe von weniger als 1,80 m aus. Keller, Garagen, Terrassen und Balkone sind nicht in die Berechnung einbezogen.
- Ein Eigentümer, der die im Kaufvertrag angegebene Fläche (Carrez-Fläche) ohne Korrektur übernimmt, kann die Wohnfläche überschätzen, da das Carrez-Gesetz Elemente integriert, die die Wohnfläche ausschließt
- Ausgebaute Dachräume mit Schräge reduzieren oft die Wohnfläche im Vergleich zur Grundfläche
- Schränke mit einer Deckenhöhe von mehr als 1,80 m und einer Grundfläche über einem Mindestmaß fließen in die Berechnung ein, aber ihre Berücksichtigung variiert je nach Konfiguration
Eine Abweichung in der Fläche verfälscht die Referenzmiete und setzt den Vermieter einer Klage des Mieters vor der zuständigen Schlichtungskommission aus. Im Streitfall liegt es am Vermieter, die im Mietvertrag angegebene Fläche nachzuweisen.
Die Regulierung der Mieten in Lyon und Villeurbanne beschränkt sich nicht auf die Einhaltung einer Obergrenze. Die Konformität beruht auf einer Kette technischer Überprüfungen (Wohnfläche, Kategorie leer oder möbliert, geografisches Gebiet, Begründung des Zuschlags), deren jedes Glied angefochten werden kann. Ein schlecht kalibrierter Mietvertrag in nur einem dieser Parameter reicht aus, um ein Schlichtungsverfahren einzuleiten und gegebenenfalls eine gerichtliche Mietsenkung zu bewirken.
