Zwei Wohnungen gleichzeitig zu mieten wirft eine Frage auf, die sich viele Mieter stellen, bevor sie den Schritt wagen. Das französische Gesetz setzt keine Obergrenze für die Anzahl der Mietverträge, die eine Person gleichzeitig unterzeichnen kann. Der wahre Filter ist nicht rechtlicher, sondern finanzieller und vertraglicher Natur.
Hauptwohnsitz und Zweitwohnsitz: das rechtliche Regime, das alles verändert
Die Unterscheidung zwischen Hauptwohnsitz und Zweitwohnsitz bestimmt die gesamten Rechte des Mieters an jeder Wohnung. Ein Mieter kann nur einen einzigen Hauptwohnsitz deklarieren, den er mindestens acht Monate im Jahr bewohnt. Jede andere Wohnung, die auf seinen Namen vermietet wird, gilt als Zweitwohnsitz.
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Diese Qualifikation hat direkte Auswirkungen auf die Art des anwendbaren Mietvertrags und den Schutz, den der Mieter genießt.
| Kriterium | Hauptwohnsitz (Gesetz vom 6. Juli 1989) | Zweitwohnsitz (BGB oder Mobilitätsmietvertrag) |
|---|---|---|
| Mindestdauer des Mietvertrags | 3 Jahre (unmöbliert) oder 1 Jahr (möbliert) | Frei (zwischen den Parteien verhandelt) |
| Mietpreisregulierung | Ja, in angespannten Gebieten | Nein, Vertragsfreiheit |
| Recht auf Verlängerung | Ja, automatisch | Nicht garantiert |
| Wohnsteuer | Weggefallen | Vom Mieter zu zahlen |
| Schutz vor Kündigung | Reguliert (begrenzte Gründe) | Flexibler für den Vermieter |
Ein Mieter, der einen zweiten Mietvertrag für eine Zweitwohnung unterzeichnet, verliert nahezu alle Schutzrechte des Gesetzes von 1989 für diese zweite Wohnung. Die Dauer, die Miete und die Kündigungsbedingungen unterliegen dann dem BGB oder dem Mobilitätsmietvertrag, mit einem viel größeren Verhandlungsspielraum für den Vermieter.
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Die Frage, ob man gleichzeitig in zwei Mietverträgen sein kann, findet also eine klare rechtliche Antwort, aber die praktischen Bedingungen variieren stark je nach Status jeder Wohnung.
Bonität des Mieters: das wahre Hindernis für die Anmietung von zwei Wohnungen
Es gibt kein Gesetz, das die Anzahl der Mietverträge begrenzt. Jeder Vermieter oder Immobilienmakler bewertet jedoch die finanzielle Leistungsfähigkeit des Bewerbers. Die kumulierten Mieten der beiden Wohnungen werden in die Berechnung des Aufwandsatzes einbezogen.
Die kumulierten Mieten dürfen in der Regel ein Drittel des Nettoeinkommens des Mieters nicht überschreiten. Diese Grenze, die von den meisten Vermietern und Verwaltern angewendet wird, stellt das Haupthindernis für die doppelte Vermietung dar.
- Die Mietunterlagen müssen ausreichende Einnahmen nachweisen, um die beiden Mieten, einschließlich Nebenkosten, zu decken, ohne dieses Verhältnis zu überschreiten.
- Versicherer, die eine Mietausfallversicherung (GLI) anbieten, sind oft zögerlicher, einen zweiten Mietvertrag abzudecken, was die Suche für den Mieter erschwert.
- Ein physischer Bürge oder ein System wie Visale kann für die zweite Wohnung verlangt werden, auch wenn der erste Mietvertrag dies nicht erforderte.
Für einen Vermieter stellt die Akzeptanz eines Mieters, der bereits an einem anderen Mietvertrag gebunden ist, ein zusätzliches Risiko dar. Der Mieter muss daher diese Schwierigkeit antizipieren, indem er eine solide Akte erstellt, mit Nachweisen über Einnahmen, die die gesamte Mietbelastung deutlich abdecken.
Mobilitätsmietvertrag und doppelte Vermietung: ein durch das ELAN-Gesetz geregeltes System
Der Mobilitätsmietvertrag, der durch das ELAN-Gesetz geschaffen wurde, scheint für eine temporäre doppelte Wohnsituation (berufliche Versetzung, Ausbildung, Praktikum) geeignet zu sein. Seine Dauer reicht von einem bis zehn Monaten, ohne dass eine Kaution verlangt wird.
Dieses System hat eine oft unbekannte Grenze. Ein und derselbe Mieter kann nicht zwei aufeinanderfolgende Mobilitätsmietverträge für dieselbe Wohnung abschließen, selbst wenn zwischen den beiden Verträgen eine Frist eingehalten wird. Dieses Verbot verhindert, dass ein zweiter Wohnsitz über diesen Mietvertrag dauerhaft gesichert wird.
Wann der Mobilitätsmietvertrag funktioniert
Der Mobilitätsmietvertrag bleibt relevant für einen definierten Übergangszeitraum: ein Arbeitnehmer, der mehrere Monate in einer anderen Stadt im Einsatz ist, ein Student im Langzeitpraktikum. Der Mieter behält seinen Hauptmietvertrag und unterzeichnet einen Mobilitätsmietvertrag für die zweite Wohnung, ohne dass identische Schutzrechte auf beiden bestehen.
Wann er nicht funktioniert
Wenn der Bedarf an doppeltem Wohnraum länger als zehn Monate dauert oder regelmäßig erneuert wird, ist der Mobilitätsmietvertrag nicht geeignet. Der Mieter muss sich dann an einen klassischen Mietvertrag nach BGB für den Zweitwohnsitz wenden, mit den oben beschriebenen Bedingungen der Vertragsfreiheit.
Erklärungspflichten und Besteuerung der doppelten Vermietung
Das Halten von zwei Mietverträgen erzeugt administrative Verpflichtungen, die viele Mieter unterschätzen.
Die Wohnsteuer bleibt für jeden Zweitwohnsitz zu zahlen. Während die Steuer für Hauptwohnsitze abgeschafft wurde, gilt sie weiterhin für Zweitwohnungen, manchmal mit einer Erhöhung in bestimmten Gemeinden in angespannten Gebieten.
- Der Mieter muss seinen Hauptwohnsitz beim Finanzamt deklarieren. Jede Inkonsistenz zwischen der deklarierten Adresse und der tatsächlichen Nutzung kann zu einer Nachprüfung führen.
- Jede vermietete Wohnung muss durch eine separate Wohngebäudeversicherung abgedeckt sein. Das Fehlen einer Versicherung für eine der beiden Wohnungen stellt einen Kündigungsgrund dar.
- Im Falle einer geförderten Wohnung (zum Beispiel Anah-Vereinbarung) ist die Untervermietung verboten. Ein Mieter, der eine solche Wohnung auf seinen Namen mietet, um sie unterzuvermieten, riskiert die Kündigung seines Mietvertrags.
Doppelte Vermietung ist rechtlich in Frankreich frei, ohne Obergrenze für Mietverträge oder vorherige Genehmigung. Der rechtliche Rahmen unterscheidet klar die Rechte, die mit dem Hauptwohnsitz verbunden sind, von den deutlich reduzierten Rechten, die den Mieter bei einem Zweitwohnsitz schützen.
Das Haupthemmnis bleibt die Bonität, die von den Vermietern gefordert wird, verstärkt durch die Vorsicht der GLI-Versicherer bei Multi-Mietverträgen. Vor der Unterzeichnung eines zweiten Mietvertrags sollte die Kompatibilität zwischen der Art des Vertrags, der anwendbaren Besteuerung und der eigenen finanziellen Leistungsfähigkeit überprüft werden, um die meisten unangenehmen Überraschungen zu vermeiden.